不動産投資のうち、特に現物不動産への投資は高額な資金を必要とするので、失敗したときの損失が大きいと言えます。ではどのように分散すれば、不動産投資でのリスクが低減できるのでしょうか。主な分散投資の仕方を見ていきましょう。

１．間取り・入居者属性、物件種別での分散

例えば、ワンルームや1DKなどの単身者向けの物件に投資する場合、入居候補者の属性として学生が想定されます。そこで近隣に大学や専門学校がある地域の住戸を購入、賃貸経営を始めましたが、学校が生徒数の変動を理由に移転してしまいました。すると現入居者は退去、次の借り手もなかなか見つからない状況になってしまいました。これは需要の変化による空室リスクと言えます。

このリスクを回避するために、二人暮らし向けの２LDKやファミリー向けの3LDK以上の物件を並行して投資運用していれば、学校の移転による全面的なリスクは低減できることになります。

また、もともと学生や単身者は入居期間が短い可能性があります。専門学校は2年程度で卒業になりますし、大学でも学年が上がるとキャンパスが変わることがあります。入居者が入れ替わると、その都度ハウスクリーニングやクロスの張替え、鍵交換などを行う必要があるので、費用がかかります。その期間が短いほど費用は増すので、これもリスクでしょう。

一方、ファミリー層は、いずれ持ち家を買うという展望があるとしても、転居にはまとまった費用が必要なので、それほど短期間で住み替えをしないという一般的な特徴があります。その点でも単身者向けの空室リスクを補っていると言えます。

逆の視点で見ると、学生が多い街では単身者向けの住居は借り手がつきやすいですが、ファミリー向けは募集期間が長くなるかもしれないという反対のリスクが考えられるので、双方がリスクヘッジし合っているということも言えます。

さらに、居住用物件よりもリターン幅は少ないですが、家賃滞納リスクを負わない（正確には料金滞納リスクはあるが、貸主から即時退去通告・契約解除ができる）駐車場など、異なる物件種別への投資も分散対象として考えられます。

２．エリアの分散

駅からの近さや繁華街に近接している便利さなど、エリア特性による賃貸需要の高さに期待して投資をしたとします。しかし、別の近隣の街が再開発され、人の流れがそちらに移ってしまったとしたら、投資物件の賃貸需要は落ち込むことになるでしょう。これはエリアを重視して投資することのリスクです（前項の「学生の街」も同様のことが言えますね）。

この場合の分散投資によるリスク回避策としては、全く異なる環境のエリアを選ぶことで効果が得られます。例えば、便利さよりも閑静な落ち着きを暮らしに求める人々が住むエリア、郊外にある住宅街などが想定されます。

また、市や区あるいは県単位で思い切って全く違う環境、違うニーズでの投資を行うことも有効です（この場合は、管理面の煩雑さなど別なリスクが生じますが、その点は本稿では検討外とします）。

３．時期の分散

投資時期をずらすという意味での分散投資です。例えば、大きな資金をいちどきに高額物件に投資するということは、もしも急に景気低迷が起きたときに大きな損失を被る可能性があります。資金に余裕があったとしても、複数の物件に時期をずらして投資計画を進めることは、リスク回避につながります。

市況の変動リスク回避だけでなく、最初の投資で経営ノウハウを積めば、次の投資にそれを生かすことができ、さらに投資効果を高めることが可能です。

また、マンションにしても一戸建てにしても、建物には修繕が必要な時期が訪れますが、築年数や過去の修繕履歴を見た上で、それらが重ならないような物件を選んだり、築浅の物件でも購入時期をずらしたりすることで、同時期に修繕費が必要になるというリスクが回避できます。